导语：
漯河的房地产市场和河南其它城市有着巨大区别，因慕名漯河名气而去的知名房企不少（双汇是漯河招牌），但结果大都“乘兴而去，败兴而归”。盖因他们着实被到处存在的售房部吓坏了，不敢进漯河市场。
而外来的开发商，无论本省的带头大哥建业，还是正在争夺第一的恒大，在漯河的表现可谓是业绩平平。漯河市场确实是一个比较奇葩的市场，那么漯河这个城市究竟是一个什么样的市场呢？
1 一组吓人的数字
第二季度商品房实际销售总面积70.87万㎡，同比增长248.26%，
其中住宅销售面积58.06万㎡，同比增长245.39%，占商品房销售面积的81.92％；
非住宅销售面积11.57万㎡，同比增长226.84%，占商品房销售面积的16.33％。
上半年商品房实际销售总面积169.18万㎡，同比增长383.23%，
其中住宅销售面积150.38万㎡，同比增长424.15%，占商品房销售面积的88.39％；
非住宅销售面积17.56万㎡，同比增长177.85%，占商品房销售面积的10.38％。
新建商品住宅均价为3809元/㎡,同比增长2.34%，比2016年第一季度环比增长1.84%。
二手房多层住宅均价3158元/㎡，同比增长0.38％, 比2016年第一季度环比降低1.46%。
漯河市第一季度新房销售面积98万平方米，同比增长668%。
相信上面的这些数字让很多人看了都会达到惊叹的地步。
成交量增长这么大？原因何在呢？笔者分析有三点：
1、返乡置业，三四线城市房地产销售的最好时节是春节前后一个月，这是因为有大量返乡置业的需求，而春节是每年的第一季度。
2、政策口，漯河市于2015年9月16日正式实施购房补助政策：
（1）针对所有购房者，不论套数；
（2）补助为144（含144）平方米以下面积的；
（3）不受户籍限制；
（4）自2015年9月16日至2016年2月29日每平米补助200元，2016年3月1日至8月31日每平方米补助100元。
因为2月28日是政策的一个截止日期，所以集中在2月份成交，当月销售最好的项目卖了305套房子。
3、银行政策放宽，使得原来压制的需求得到释放，在银行政策收紧的情况下，漯河仅有四大行（建行、中行、工行、农行）及邮储银行开展按揭业务，而农行、邮储银行额度都很小，在2013-2015年度，当地银行中只有工行可以办理非户籍购房按揭，所以外地购房者的比例在减少。
2 非户籍购房对于漯河楼市影响有几何？
笔者在2001年开始进入房地产行业，2004年就有不少外来房企到漯河考察市场，大多进行实地调研后，翻阅些网上资料，就再也没有后来了。原因是，漯河那么小一个地方到处都是售楼部，房子肯定不好卖。
漯河究竟有多少项目呢？
目前网上公布的购房风险提示中就有57个项目是不具备有销售资格的，
在售的项目突破110个，
就是说加上那57个政府警示项目，漯河在建项目有近170个。
我哩个乖乖呀。人家很多开发商一听，再看看漯河管理两县四区，总人口只有264万人。
这么小一个屁地方，就有项目这么多，房子都卖给谁哪？
一个原来在居易的朋友曾经告诉我，他们单位在2007年就已经和漯河市相关部门谈了几个地块，深入沟通后，我得知政府给他们的地块相当不错，且价格非常优惠。但是他们当时就是没有拿，原因就是开车转一圈，然后发现项目那么多，一查网上资料只有那么一点人，所以就不敢要了。
正是抱着类似的心理，所以很多开发商都因为有双汇而进入这个城市考察，最后没有结果而返回。
这些大的开发商包括深国投——现在漯河市中心昌建广场的项目在2007年和深国投谈了几轮，他们想建沃尔玛。结果没有谈好，还有香江国际等。2011年华润万家的团队也到漯河去考察，结果也是没有下文。
而其实漯河在某些方面是非常了得的：丹尼斯有四个，新玛特一个、千盛百货一个。
即便是这样，很多开发商不敢贸然进入漯河。所以到现在为止，外来的开发商在漯河其实起不到决定性的作用。
因为这些外地的开发商根本不了解漯河房地产市场真实情况：成交量不仅来自户籍人口，非户籍人口也占非常大份额。
2004-2006年我销售一个不足4万平方米的项目，由于距离双汇食品城比较近，所以该项目购房者中外地户籍占了超过30%。
漯河两个外地购房者占据比例较高的项目，一个是在2009年前后销售的山水杭城，据说项目销售给西华户籍的会超过60%，另外一个项目销售的西华户籍的占比大概在46%左右，这些购房者的户口不会迁移到漯河，同时也不在城市户籍人口统计数据上显示。
原来我们一直没有这方面的详细资料，2014年由于受到全国房地产形势不景气影响，漯河同样不能置身于外，漯河市房管局有关领导邀请我对漯河的楼市进行研究，由房管局提供了2010至2014年上半年的资料。
其中有2014年上半年购房者分布情况：
上述数据是2014年上半年的数据，在上文中我已经提到，由于政策影响，该市除工行外其它银行不给予外地户籍银行*款贷**，所以这是压制了外地人在漯河购买房子，如果没有户籍限制的话，正常情况下，在漯河购买房子的非户籍人数量应该不会低于36%。
漯河市区现在户籍人口大概在72万左右，我们预估现在没有户籍的人口在22-28万之间，那么这样漯河市区的人口其实已经接近100万，而在过去五年甚少是有大概三分之一的房子是被非漯河户籍的人买走的。
购买漯河房子的人以周口、驻马店居多，当然其他地方也有。
漯河多出来的大概25万的非户籍人口及三分之一的房子卖给非户籍人士，这些在当地的各种统计公告及公开资料中是没有的。所以到目前为止，不论是全国的大的开发商还是本省的开发商在漯河的都很少。
3 外地开发商在漯河表现如何？
外地开发商进入漯河的比较少，即便是进入漯河的开发商，表现也平平，在当地影响力一般。
下面是主要外地开发商进入漯河的情况：
其它不说，仅说建业与恒大。
建业
到目前为止，在漯河一共有四个项目，森林半岛这个产品大家都知道是什么时候的产品，建业2005年进入漯河，于2005年底拿下第一块土地——森林半岛。当时地价46.5万一亩。临河第一排。一期项目卖的比较好，后来昌建（当时还叫双汇地产）欧洲故事推出，位置远远差于森林半岛，但是销售价格高于森林半岛，去化快于森林半岛。
2008年建业与昌建联合拿下会展中心300亩地块，成立项目公司——建联，开发72万平方米项目，后来昌建在马路对面拿下一块土地——MOCO新世界。不过昌建出售自己部分给建业，会展中心地块建业一家玩。新世界一期为LOFT户型及两梯四户、两梯六户产品，由于受到双汇品牌影响，民众更青睐昌建项目，所以当时昌建那样的产品比壹号城邦贵500左右，销售居然好过壹号城邦。如果让我购买的话我不但会选择壹号城邦，同时还会愿意花比新世界贵1000元/平方米。但是就是这样壹号城邦一直去化一般，现在该项目已经五期，并且经历了两次八折优惠，最便宜的时候3500就能买到。
西城森林半岛项目现在售价也不比周边项目贵多少，甚至不超过6%，完全没有河南地产一哥的风范与溢价。而另外一个项目——二号城邦，项目属于代建项目，体量应该在十万以下。
建业在漯河的影响也就是森林半岛一期开盘时间创造出来的比其它项目贵35%左右的高价，在推出二期时因为有昌建欧洲故事项目竞争就表现平平，整体上而言，不论是产品、营销、还是房价，建业在漯河也就是一个平常的企业，完全是“虎落平川被犬欺”的“受气包”形象。
恒大
恒大项目在漯河纯粹属于那种可有可无的项目，真的，全国第二（准备争夺第一）的豪气在当地没有一点可以值得一写的，除了一波又一波不停地扫街的几百人之外，没有其它可以值得当地企业学习的。
项目体量一般（合起来不足200亩地），漯河在1997年就有一个项目有45栋多层住宅，2001年就有占地360亩的项目。售价精装修的房子还没有昌建东外滩的毛坯房贵。销售一般般到非常一般般的情况，原因当然是水土不服。
一期恒大名都项目最大户型只有136平方米吧。恒大拍到地时很多人都期待说要卖两套房子换恒大一套，结果样板房一出来，很失望——房子太小，120多、130多的三十多层的房子除了公摊，套内除了主卧室其它房间连个衣柜都没办法放，能够买起恒大房子的人都是住惯了原来多层一百七八房子的人，现在让他们住那么小的房子实在是不能接受，而能够接受那样面积的人却对价格不认可，所以去化难是必然。
我了解情况后和当时的营销总说了自己的见解，建议他们改大，后来的恒大御景面积确实大了，不知道是否与我有关。
如果说非要给恒大找出来带给漯河新的东西那么只有两样：1）几百人扫街；2）精装修。
4 漯河房地产发展的既往历程
由此说来漯河的楼市始终处于自拉自唱的自嗨状况，那么是不是漯河一直处于这样的状况呢？
当下漯河的楼市可说是死水一潭，说死水一潭不是说没有成交量，没有投资，而是说没有创新与好的项目。
那么漯河是不是一直都这样呢？当然不是，不但不是这样，而且漯河在房地产发展初期其实处于领先地位。
▼那么有哪些事件说明漯河处于领先地位呢？
1、经济适用房建设最早，1996年漯河第一个经济适用房项目就开工建设，并且规模庞大，有三百多亩土地，共有45栋多层；
2、率先引领楼市现代营销理念，1998年河南地产界教父级人物——高重恒就在房管局的策划下对漯河房地产开发商进行*脑洗**，1999年春节期间，漯河第一个以现代营销概念出现的项目——沙田世纪苑就在当时还牛逼哄哄的漯河亚细亚商场开盘，小城人第一次见到沙盘、模型、看房者、靓丽的妹子穿着统一工装、保安护卫、春节上班……引发轰动效应；
3、最早建设廉租房，2007年漯河廉租房实物配租占全省实物配租的数量应该超过50%（时间具体数字忘了）；
4、比较早举办房展会，并出房展会专刊，2001年就举办第一次房展会，当年还把全市所有项目集中在房管局一栋配楼大厅在一起展示，2003年就出楼市地图；
5、2005年曾经有平顶山开发商让我给物色案场（销售）经理，说在漯河干过两年置业顾问就比平顶山的大部分销售经理强。
后来，尤其是在2010年以后，漯河房地产市场伴随着漯河在整个河南省内的地位慢慢地走向下坡路。
▼漯河房地产市场走向下坡路的原因是多方面因素决定的：
1、管辖区域确实小，总人口才2640万（现在的），市场容量小；
2、外来开发商考察漯河市场之后大部分不敢进去，即便是进去了，并没有取得骄人业绩，这一方面对本地开发商来说所起到的示范带动作用不大，另外一方面对没有进入漯河的开发商来说也是也是一种效应——在漯河确实不好做，像建业进去业绩都一般，其它的公司更不要提了。
下面我们比较一下建业进入漯河后和当地昌建地产的比较（不含建业未进入漯河时昌建的项目）
从上面图表不难看出，作为河南地产一哥的建业到了漯河真是强龙不压地头蛇，无论是已经交付项目、在建项目、土地储备上其规模都没有办法和昌建比，同时其产品的丰富性上也不如昌建。
昌建东外滩实景
不要说昌建，建业在漯河总的开发面积是被排挤在前三甲之外，即便是昌建也不是第一，排名第一的应该是恒润地产，第二才是昌建，第三是金土地、第四才是建业，如果仅从已经交付面积来看建业只能处于第五位了，因为漯河还有一个叫“经济适用房管理中心”机构，它们的交付面积应该在400万方左右，只是原来这个属于房管局的机构在2010年后不再有大的动作，而建业是2005年进入漯河的。
正是有了这样的过去与现实，这样才使得很少有外地企业愿意进入漯河。这可能和五年前的郑州类似。
5 漯河房地产当下的市场格局
那么漯河房地产发展到今天，漯河的房地产市场形成了怎样的市场格局呢？
板块分割清晰，客群分布明显
在漯河由于有两条河流从市区流过，加上京广铁路，和行政区域划分，把漯河分割为若干板块，并且每个板块楼盘项目差异显著，客群清晰。
请看下表：
目前漯河市由于自身人口较少，加上前些年开发面积大，所以内生性需求不足，主要以市区外购房者为主，现在市区户籍人口购房比例已经低于16%。市区主要以奢侈型消费与改善型消费为主。所以各个区域相对因为自然环境与城市规划差异，所以购房者在不同区域表现出明显的差别。
那么漯河楼市到今天这样的价位与市场是如何形成的呢？都有哪些决定因素呢？漯河房价的节点是如何？房价节点与地价之间的关联是什么？
漯河地价推动房价，房价催生地价轮番上涨历史回忆
我们知道房价和地价之间是一种蛋生鸡鸡生蛋的关系，那么漯河地价都有那些关键性的节点呢？
昌建广场商铺最贵卖12万，你没有看错，这个项目就是这样创造奇迹的，这块地是政府原来和深国投在2007年前后就谈了多轮没有谈妥的，本来引进沃尔玛的。
最后昌建拿下，这样的价格放在一线城市都不算低，在郑州更是少见的，另外一个奇迹是这个项目最大买主投资近1.5亿。项目管理团队在2014年获得公司400万奖励。
而本人对该项目的评价是：昌建把这块地给糟蹋了——规划动线不好，外立面造型基本上谈不上，就是一土鳖项目。我在微信上发后不少国内的知名人士评论确实基于很差的评价，一个设计师评论到：土鳖的世界我们不懂。
项目对面是2005年设计，2006年施工的由美盛开发的漯河新天地，昌建广场就目前看到的已经建设的部分来看比对面项目差远了。毕竟对面是著名的洲联集团设计的——洲联国内总刘力博士看到我的微信给予的评价和两个笑脸及呵呵——这个你懂的。
这个也缺少外来大公司的原因吧。也是恶果。而对面当年由高重恒操盘的新天地加上洲联的设计还是有很多值得学习的地方，我个人以为比郑县的德化街改造要好。
漯河因为有两条穿城而过的河流，所以城市的美景是河南其它城市无法比拟与实现的，尤其是两河四岸60公里长的河堤加上河滩内外的绿地是天然的健身与休闲场地，这是城市市民的福祉与城市形象，然现在漯河的开发商并没有给这个城市的房地产带来多么值得大书特书的和留给后人的建筑，有的仅仅是为了追逐利润的钢筋森林。那么由于外来开发商稀缺导致漯河房地产市场的现状是怎么样的呢？
产品落伍的根源是思维陈腐
笔者行走江湖多年，爱玩、爱看、爱热闹。但是笔者还是这里的人，是一个在这里卖了16年房子的人，见证这个城市从不足12万人口、不足12平方公里的面积发展到现在双双过百万的城市，笔者对他的爱是外人无法感同身受的。
2007年我服务于当地的一个土地储备最多的开发商时，每次路过他以前项目的周围时，都不想睁眼看项目外立面的颜色，逮住一次机会，我和老兄一起在河边散步，我真诚地说：老哥，以您现在的实力，你即使不干了，您不赌博也不吸毒，即使*养包**十个女人也花不完的钱，那么您是不是该考虑为这个城市做些什么呢？您不能再以追求项目利润的最大化为目标，不能再让人经过您项目或者住进您开发的小区时骂人，您应该让您自己的员工跟着您受益，让您的项目给这个城市添彩。
事后哥带着他公司的一竿子人马到长江三角洲区域考察十来天，从此以后他们公司的员工待遇在当地是最好，小区的品质在当地是一流的，就连物业也是第一的，昌建与建业的物业不如他的，而他项目的售价则不是最高的。所以购买他房子的人转手后收益远远高于昌建与建业的项目收益。
可惜这样的开发商不多。而大多数的开发商则是：思维陈旧，没有跟上消费者的消费能力及对产品的要求。比方说一些临河的项目完全可以以牺牲容积率来提高产品的品质，做出一些两梯两户南北通透的产品来，可是他们非要思维停留在以提高容积率为手段多赚钱的老旧观念上，非要以两梯三户甚至四户，而昌建外滩为了增加利润甚至把容积率做到了6.0，多么可怕的贪欲呀。
市场已经变化，市场上需要120平方米左右的两梯两户南北通透的两房，可是你跑累死都找不到这样的产品，因为根本没有开发，市场上两室的产品都是低于90平方米的中间户，是不通透的。
不平等竞争，既有当下拍卖的每亩2、3百万一亩的土地，又有十来年前出让的不足20万一亩的土地。
产品档次没有拉开，售价不是以产品质量定价还是以成本定价阶段
市内购房者的刚性需求在不断缩小，而改善性需求及奢侈型没有被很好挖掘，还停留在一味追求容积率上。
开发商的主要精力不是放在提高团队凝聚力、提高产品及服务上、外出参观学习上，而是停留在推杯换盏拉关系上。
市场已经发生了变化，这样的变化是购房群体发生的变化，已经由原来的以城区购房者为主转化到以农民进城为主的质的变化，而市场上开发的产品还是以原有城市居民为对象的产品。这样的产品是不一样的。
即便是城市购房者也发了巨大的变化，上述恒大项目有不少人是抱着巨大希望愿意卖掉自己两套150平方米以上的房子来换取恒大一套160平方米的房子，结果令人失望，不但没有这样的面积，而且一梯三户、一梯四户的格局实在不能激起他们的欲望。
盲目追求容积率的做法依然没有改观，家庭结构变化带来的对住房的变化依然没有引起市场的注意，比方说两室的南北通透两户的房子至今没有，因为50岁左右的这些在城市里生活二十年以上的人，他们手里不止三两套房子的大有人在，有的甚至在北京上海郑州都给孩子准备了房子，他们不再需要那么多的卧室，而是由追求面积的奢华与攀比到追寻自我的舒适为要求，甚至是90平方米左右的一室一厅都可以有市场，然而没有人能够满足他们，因为那些老板们都是住的别墅或者是200平方米以上的大平层，而那些80后的营销人员是不会想到120平方米的两室，他们觉着110平方米的三房更好卖。
产品的差异化没有体现出来，有的都是大路货。
其实郑州现实的情况何尝不是类似的呢？当然郑州的市场产品情况或许略好些。
那么未来会如何？
6 漯河房地产的未来
对于未来——不可抱有太大的希望
有句话叫：鸡蛋，从内部打开是生命，从外部打碎是食物！
我倒是想漯河房地产市场能够从外来的开发商那里给撕破一个口子，这样对当地的市场会有一股清新之风。
然而事情不会那么容易的，漯河虽然本地开发商不是铁板一块固若金汤吧，看看建业与恒大的表现，估计不少外地的开发商也是很难进入的，另外一方面，现在比较是高端需求被抽走——到发达城市、到北上广深及郑州买房。留在本地的高改也不多，而漯河两条河流及西城区大面积造水景的行为使得漯河的好地块到处都是，这样就很难说你项目拥有稀缺资源，可以做出来高品质的项目来，以求卖个好价格。
水景对于郑州来说是稀缺，对于许昌来说是稀缺，对于漯河来说就是稀松平常的事情，就像瑞贝卡家天下，项目门前有一条人工河，他项目把售价比周边项目高一千块钱，品质做的确实不错，但是因为该区域以农民进城为主，所以去化那是相当相当的困难。因为人家也临河。人家也是水景。低端人群购房对于价格的敏感性更强。
现实就是这样，满城的水景，加上本地开发商的强势，外来者形不成冲击力，再加上七八年前出让的20多万一亩、三五十万一亩的土地大量存在着，你指望现在拿三百多亩土地的开发商去竞争那些进城农民工是难上作难。这样的境遇暂时不会得以改观，所以漯河这个城市房地产市场近两年也不会发生巨变，就这样熬一天是一天吧。
不过也不能对市场灰心，毕竟，供应量巨大，竞争激烈，整体的品质还是会有所提高的，但是指望出精品项目难呀，毕竟房价在那里放着的。
正是基于此，我觉得当下是漯河购房的最好时机，市场竞争惨烈，为提高销售业绩，把产品品质及服务稍作提升还是非常有必要的，比如在郑州抢房的项目，开发商是不会主动提高品质的，而漯河这样的城市市场逼着开发商提高品质，不然不要说高利润了跳楼时刻在等着他们。
郑州的朋友如果投资的话我建议是能够买一线城市的话尽量买一线，买不了一线的话买郑州的，如果选择未来度假或者养老的话，漯河绝对是最佳选择，总比新密的黑煤窝好的多。
不信你哪天坐33分钟高铁到漯河去看看。
（完）
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