作者：陈新敏
及到开发商为被告的案件办理过程中经常会遇到这种情况：在起诉阶段保全查封冻结了开发商足额的账户资金，但是到了执行阶段却被告知冻结的是预售资金监管账户执行不了，这下傻眼了，这是什么原因呢？
首先，要了解这个问题我们要先搞清楚什么是“预售资金监管账户”以及设立预售资金监管账户的意义。预售资金监管账户是开发商在银行开户后受到住建部门和银行监管的专门用来收取项目商品房预售资金的银行账户。账户内的资金由监管部门根据项目建设的节点分批支付，从而确保专款用于项目工程建设，保证工程顺利完工和交付到购房者手中。
预售资金监管账户这么重要，诉讼中能不能进行保全查封和划扣？
一、可查封，但普通债权不能划扣
根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（以下简称“《通知》”）第三条规定“开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。”可见，对于预售资金监管账户是可以申请查封冻结的。
同时根据《通知》第一条第三款规定：“ 除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。 ”对于普通债权执行不能划扣冻结的预售资金监管账户里的资金。
二、以下情况可以划扣
1、与商品房项目建设相关的债权可以扣划
《通知》第二条规定：“ 商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设 进度款、材料款、设备款 等项目建设所需资金，或者 购房人因购房合同解除申请退还购房款 ，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。 ”因此对于与项目建设的相关的债权及购房者的购房款退还债权执行可以申请法院进行划扣。
2、项目办理了商品房项目完成房屋所有权首次登记解除监管后可以划扣
根据《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》规定“商品房项目完成房屋所有权首次登记后，按照预售咨金三方监管协议，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，经所在市、县住房和城乡建设部门核实同意可解除预售资金监管。”在项目完成房屋所有权首次登记后，开发商可申请对预售资金账户解除监管，监管解除后与普通的账户一样法院可以正常划扣。
三、如果不能划扣怎么办
如果申请执行不属于与项目建设的相关的债权及购房者的购房款导致无法划扣，可以向法院提供其他可供执行的财产线索进行执行。
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